一生不買房、只租房住
能行嗎？
很多人心中都有這樣的疑問
其中最讓人擔憂的問題
莫過于等到年老時
還有沒有房東愿意把房子租給自己
近年來
“老人租房難”的報道不斷引發熱議
我國人口老齡化進程不斷加速
“不愿意租房給老人”的現象背后
到底有什么顧慮？
又該如何解決？
圖源：視覺中國
“年齡限制”背后的隱憂
日前，“租不到房的60歲以上老年人”話題引發熱議，有人表示，自己為了給65歲的母親和年邁的外婆租房子，三天內見了20余家中介，卻沒有一個房東愿意租給她們，大部分中介還會直截了當地告訴她們“基本沒可能”。中介還表示，如果房東在外地，或許可以幫忙隱瞞老人租房的事實，可樓上樓下都是鄰居，萬一被拆穿、房東要趕人走怎么辦？
這雖是極端個案，卻折射出老年群體在租房市場中遭遇的較為普遍的困境。
根據《第五次中國城鄉老年人生活狀況抽樣調查》，全國獨居老人比例已達14.2%，其中近20%依賴租房解決居住問題。城市獨居老人的租房需求尤為突出。據社科院研究，19.8%的城市獨居老人依賴租房或借住解決基本居住問題，其中更隱藏著一群“流動銀發族”。這些因子女異地工作、房屋拆遷過渡等現實原因，產生階段性租房需求的隨遷老人成為了租房市場的“隱形群體”。他們懷揣著投靠子女的期待來到城市，卻因種種原因被擋在住房之外。
現實中，許多老年人面對的卻是中介的婉拒、房東的冷漠，甚至合同中的“年齡條款”。北京、上海等地的調查顯示，超三分之二中介機構對60歲以上老人設限，要求“子女陪同簽約”或直接拒絕。
“租房市場對老年人很不友好，我看了很多房子，房東一聽要租給老年人立馬變臉不租了。”北京的孫女士說。最近她要給來北京看病的父親租房過渡，但因房東擔心老人年齡偏大，容易出現意外，租房過程并不順利。
上海的朱女士也遇到了同樣的問題，“最近家里裝修，要暫時租房給老人住。我們看上一間公寓房，但出租公寓房的中介公司卻說所有公寓都不租給年紀大的租客。”朱女士說。
有媒體以租房名義致電北京、石家莊和濟南等地多家房產中介。他們均表示，對于租房人的年齡，中介不會有要求。但是，部分房東可能根據租房者的年齡，以及身體狀況考慮是否出租。
濟南一家房產中介告訴記者，對中介來說，是不是老人租房，并沒什么要求和忌諱，主要是一些房東會提要求。“一些房主要看老人的年紀和身體狀況，擔心出現摔倒、生病或死亡等情形，增加房東的風險。”該房產中介說。
北京的張先生從房東的角度，和記者聊了自己的經歷：前幾年，他把房子租給一對老夫妻，老人生活作息也比較規律，把房間收拾得干干凈凈，而且房租從不拖欠。他表示，房東不愿意租給年紀大的老人的原因是：老人居住風險大，尤其是一些意外事件發生，如摔倒或死亡，房主怕引起糾紛，甚至承擔責任。
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以老人年事已高為由
拒絕履行租房合同
是否合法？
此前，上海市第一中級人民法院審理了一起房東以租客同住人中有“高齡失能老人”為由，拒絕向租客交房的案例。
租客高先生與房東王先生簽訂《房屋租賃合同》，租住人員包括高先生及其妻子、孩子、岳母、岳母家中一位老人以及護理人員。雙方簽訂《房屋租賃合同》后，高先生支付了首期租金及押金。
合同簽訂后次日，王先生詢問老人情況，得知老人94歲、生活不能自理。此后，王先生以租客中包含“高齡失能老人”為由，認為高先生隱瞞同住人的重要信息，構成合同欺詐，拒絕向高先生交付房屋，并向法院起訴，請求撤銷《房屋租賃合同》，由高先生賠償損失。高先生提起反訴，請求確認《房屋租賃合同》已生效，并由王先生支付違約金。
法院經審理認為，《房屋租賃合同》簽訂后，以租客為“高齡失能老人”為由拒絕交房，有違社會主義核心價值觀，不利于建立和諧友善的社會秩序，有損老年人權益。王先生也未能證明其將同住人不能有“高齡失能老人”作為簽訂租賃合同的關鍵因素予以考量。故法院駁回了房東王先生的訴訟請求，支持了租客高先生的反訴請求，判決王先生承擔違約責任。
法院指出，雖然直接以同住人是“高齡失能老人”為由拒絕出租的情況很少見，但出租人將高齡承租人排除在外的情況仍不時發生，與社會發展進程中對于日益增長的保護老年人權益的需求相違背。
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浙江大學新時代楓橋經驗研究院常務副院長、浙江大學光華法學院鈄曉東教授曾表示，從法律角度看，雖然《中華人民共和國老年人權益保障法》明確規定禁止歧視老年人，但房屋租賃屬平等市場主體之間的民事活動，基于雙方自由意志。房東或租賃平臺有權選擇承租對象，故法律條款上直接認定年齡限制違法存在一定障礙。“但這并不意味著可對此類歧視行為視而不見。應當借助相關法律法規和監管機制完善、激勵引導和規范租房市場行為，確保老年人合法權益得到保障。”鈄曉東教授說。
“老有所居”
還需更有力的保障
對于老年人租房難的問題，民政部、全國老齡辦在2024年10月發布的《2023年度國家老齡事業發展公報》明確提出，要在公租房保障中對符合條件的老年人予以優先配租。這一政策顯示出國家正在通過多種渠道來解決老年人的住房問題。
12月25日，北京澤亨律師事務所江丞華律師表示，《中華人民共和國民法典》中有關租賃合同的相關規定，只對租賃期限有相關的限制性規定，對于租賃用途、使用方式、有關的限制條件等則主要依照當事人雙方自行約定。但是，針對承租人年齡限制的行為，國內現行法律并無明確規定，所以限制租客年齡的行為尚無法律的禁止性規定。
對于老年人租房的問題，江丞華認為，老人在租房時，可以增加擔保人，或者約定好房主的免責條款，通過租賃合同約定相關細節，降低房主擔憂。此外，有關部門可以積極出臺激勵政策調節老年人的租房市場環境，讓符合條件的老年人可以優先配租到公租房。
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讓房東接納高齡老人入住，不僅僅是一個合同有效性的問題，其中涉及到復雜的權利-義務、風險-收入的平衡，在反對年齡歧視的同時，也要解決房東出租時的后顧之憂。
市場的問題自然主要還是依靠市場的力量來解決。隨著老齡化程度加深，未來租房市場的年齡結構也會隨之變化，針對老年人租房需求的服務自然也會增加，那么相應制度支撐要進一步完善，以合理化解租房風險。
針對支付能力的問題，可以利用現有法律制度當中的擔保制度來減少房東的后顧之憂，此外，若老人在租賃期間發生意外乃至傷亡，需要司法判決堅決不“和稀泥”。否則，看似在一起司法判決當中照顧了所謂“弱勢群體”，實則是不合理地加重了房東的負擔，結果會導致租賃的大門對更多的老年人關閉。
老年人租房難的本質，是社會對衰老的恐懼被異化為經濟風險。更深層的矛盾，在于租房市場的結構性失衡。當前租賃房源多以年輕人為目標用戶，鮮有適老化設計，供需錯位下，老年人被迫在“老破小”與“拒租令”間掙扎。
打破老年租房困局，需從制度、市場、社會觀念三方面協同發力。我國已步入深度老齡化社會，未來老年人口規模還會繼續擴大。如何讓老年人有房可以租、讓房東不擔心出租給老年人是一件“麻煩事”，都是應該面對的問題。
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