由于關(guān)稅政策的不確定性和高企的抵押貸款利率，美國(guó)傳統(tǒng)的春季購(gòu)房季顯得十分冷清蕭條。
4月24日，美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）發(fā)布數(shù)據(jù)，3月全美現(xiàn)有住宅銷售環(huán)比下降5.9%，創(chuàng)下2022年11月以來(lái)最大單月跌幅，也是自2009年金融危機(jī)以來(lái)3月銷售速度最慢的一次。年化銷售速度為402萬(wàn)套，低于市場(chǎng)預(yù)期的413萬(wàn)套，同比下降2.4%。
“一些客戶原本計(jì)劃在報(bào)稅季（4月中旬）結(jié)束后申請(qǐng)房貸購(gòu)房，但最近利率上升，他們不愿出手，畢竟今年早些時(shí)候利率曾一度較低。”美國(guó)加利福尼亞州爾灣富升地產(chǎn)（Appreciation Properties）聯(lián)合創(chuàng)始人孫斯陶對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，“由于關(guān)稅戰(zhàn)持續(xù)時(shí)間和走向不明，通脹風(fēng)險(xiǎn)猶存，我認(rèn)為短期內(nèi)大幅降息的可能性不大，月供成本也難顯著降低。”
根據(jù)房地美（Freddie Mac）4月24日更新的數(shù)據(jù)，美國(guó)30年期固定抵押貸款利率依然維持在6.81%的高位。
經(jīng)濟(jì)不確定性澆滅需求
春季通常是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最繁忙的時(shí)節(jié)，然而，近期美國(guó)經(jīng)濟(jì)不確定性和關(guān)稅政策引發(fā)的市場(chǎng)波動(dòng)嚇退了大量買家，甚至導(dǎo)致部分交易擱淺，樓市庫(kù)存顯著增加。
NAR數(shù)據(jù)顯示，3月全美待售房屋供應(yīng)量增長(zhǎng)了8.1%，達(dá)到133萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)了19.8%。房屋售出也更加艱難，3月典型房屋的市場(chǎng)停留時(shí)間為36天，比去年同期的33天有所增加。
庫(kù)存增加為買家提供了更多議價(jià)空間。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin的數(shù)據(jù)，第一季度約44%的交易包含賣方讓步，例如支付部分交易費(fèi)用或降低貸款利率。美國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)提供商Zillow數(shù)據(jù)顯示，3月約四分之一的掛牌房屋下調(diào)價(jià)格，這是自2018年以來(lái)3月最高比例。
加利福尼亞州薩克拉門托地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人斯坦普夫（Erin Stumpf）表示：“買家似乎有了更多選擇，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)看起來(lái)稍微不那么激烈了。”
甚至連外國(guó)投資者對(duì)美國(guó)樓市的熱情也在降溫。總部位于吉隆坡的亞洲房產(chǎn)科技公司居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“本月，我們看到亞洲投資顧問(wèn)對(duì)美元資產(chǎn)的態(tài)度一反常態(tài)地消極，亞洲家長(zhǎng)也開始重新考慮是否送孩子去美國(guó)留學(xué)。我們的海外房產(chǎn)詢盤數(shù)據(jù)顯示，在豪宅市場(chǎng)，亞洲買家已不再將美國(guó)視為首選置業(yè)地，而是轉(zhuǎn)向泰國(guó)、馬來(lái)西亞和澳大利亞。”
“經(jīng)過(guò)本月美國(guó)股市和債市的波動(dòng)，無(wú)論現(xiàn)政府未來(lái)如何調(diào)整貿(mào)易或移民政策，投資者信心短期內(nèi)難以恢復(fù)。我們預(yù)計(jì)今年美國(guó)外國(guó)人購(gòu)房市場(chǎng)將大幅萎縮，樓市或?qū)⑦B續(xù)第三年陷入史上最蕭條狀態(tài)。”安薩里補(bǔ)充道。
牛津經(jīng)濟(jì)研究院24日發(fā)布的報(bào)告稱，2025年第一季度全美現(xiàn)房年化銷售速度為413萬(wàn)套，低于其基準(zhǔn)預(yù)測(cè)的417萬(wàn)套。隨著關(guān)稅上調(diào)和政策不確定性拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)銷售速度將從第一季度水平進(jìn)一步放緩，2025年剩余時(shí)間銷售量將平均約為400萬(wàn)套。
該機(jī)構(gòu)美國(guó)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家范登豪滕（Nancy Vanden Houten）表示：“更多的庫(kù)存可能會(huì)緩解價(jià)格壓力并支持房屋銷售，但鑒于經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將明顯放緩，且抵押貸款利率將在美聯(lián)儲(chǔ)保持政策不變的情況下維持高位，短期內(nèi)銷售上行空間有限。”
NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云（Lawrence Yun）也認(rèn)為：“即使有更多庫(kù)存，現(xiàn)有住宅銷售也很難取得進(jìn)展。我曾希望我們能在今年看到一些有意義的復(fù)蘇，然而到目前為止都并未發(fā)生。”
住房可負(fù)擔(dān)性持續(xù)惡化
NAR數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)現(xiàn)有住宅中位價(jià)高達(dá)40.37萬(wàn)美元，同比上漲2.7%，創(chuàng)下NAR統(tǒng)計(jì)以來(lái)3月中位價(jià)最高紀(jì)錄。
牛津經(jīng)濟(jì)研究院報(bào)告稱，美國(guó)住房可負(fù)擔(dān)性仍處于歷史低位，且短期內(nèi)難有顯著改善。以年收入約8萬(wàn)美元的美國(guó)家庭為例，僅73%的收入能負(fù)擔(dān)中位價(jià)住房，意味著中位收入家庭需額外3萬(wàn)美元收入才能負(fù)擔(dān)中位價(jià)房屋。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，實(shí)際收入與購(gòu)房所需收入的差距將持續(xù)擴(kuò)大，至2030年可能增至3.4萬(wàn)美元。
報(bào)告認(rèn)為，要提升住房可負(fù)擔(dān)性，需房?jī)r(jià)大幅放緩甚至下跌，或抵押貸款利率顯著下降。然而，即使今年房?jī)r(jià)持平，在其他條件不變的情況下，住房可負(fù)擔(dān)性指數(shù)（HAI）到2035年也難以接近100的“可負(fù)擔(dān)”水平。歷史上，抵押貸款利率僅在次貸危機(jī)及疫情期間低于5%，而當(dāng)前10年期美債收益率因經(jīng)濟(jì)不確定性和高通脹預(yù)期將維持高位，30年期貸款利率難以大幅下降。
此外，房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)成本的上升進(jìn)一步加劇了可負(fù)擔(dān)性危機(jī)。報(bào)告稱，2023年和2024年美國(guó)保險(xiǎn)保費(fèi)平均上漲約12%，2025年可能繼續(xù)保持類似增幅。氣候變化和房產(chǎn)價(jià)值上漲導(dǎo)致保險(xiǎn)費(fèi)用持續(xù)攀升，2024年三分之二以上州的保險(xiǎn)費(fèi)漲幅達(dá)10%或更高，10個(gè)州超過(guò)15%，嚴(yán)重侵蝕了住房可負(fù)擔(dān)性。
孫斯陶表示：“美聯(lián)儲(chǔ)未來(lái)是否降息以及是否會(huì)在六月降息，目前尚不確定。許多買家都在觀望，因?yàn)槟瓿趵瘦^低，月供差距明顯。”
他建議，買家首先應(yīng)評(píng)估自身工作穩(wěn)定性，確保不會(huì)面臨斷供風(fēng)險(xiǎn)。“當(dāng)前房市較為清淡，房源增加，買家選擇余地更大，競(jìng)爭(zhēng)壓力也相對(duì)較小。”他稱，如果買家選擇入手，若未來(lái)出現(xiàn)大幅降息，買家也可考慮重新貸款（Refinance）以降低利率。
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