本文轉自：人民網
民法典頒布五周年系列策劃
學法時習之｜樓上漏水樓下遭殃 房東與租客誰賠償？
薄晨棣
《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“民法典”）被譽為“社會生活的百科全書”。結婚、離婚、合同簽訂、投資買賣......民法典為民事主體全領域活動編織了保護網。在民法典頒布五周年之際，人民網梳理了與百姓生活密切相關的典型案例，以饗讀者。本篇聚焦侵權責任劃分問題。
基本案情
趙某和于某是某小區業主。趙某房屋位于于某房屋樓下，于某將該房屋出租給宋某。春節期間，宋某返鄉過年，房屋鎖閉無人管理。2023年1月，趙某被物業告知樓上于某家房屋漏水，造成自己家房屋被淹，房屋屋頂、墻壁及家具不同程度受損，被褥被水浸泡無法使用。趙某遂將于某、宋某訴至法院，要求二人賠償裝修受損修復賠償款、房屋租賃費、空置費等。
于某表示其對房屋使用期間的狀況并不了解，且其與宋某的合同明確約定，在房屋出租期間導致的損害應當由租戶承擔責任，本次漏水是宋某未及時斷水造成的。宋某則稱，其承租房屋的壁掛爐已達到國標報廢年限，于某作為房東應當保證房屋能正常使用，但房東只維修不更換，因此應由于某承擔侵權責任。
經趙某申請，法院委托鑒定公司對趙某房屋因漏水導致裝修受損需要修復部分的修復方案和修復造價進行了鑒定。經鑒定，工程造價為27264元。
北京市昌平區人民法院經審理后認為，本案是由趙某房屋漏水引起的損害賠償，根據雙方當事人陳述，造成趙某房屋漏水的原因是于某房屋壁掛爐管道爆裂。于某作為房屋使用權人，其應當保障房屋屋內設施的安全性和可使用性；宋某作為漏水發生時該房屋的使用人，對于屋內設施設備有妥善使用的義務。
從本案查明的情況而言，于某房屋內壁掛爐使用年限較久，已達到報廢年限，且在本次漏水事故發生前經過多次維修，該壁掛爐本身存在損壞的風險，因此于某對漏水事故的發生應承擔主要責任，法院酌情確定其承擔70%的責任；而事故發生時，宋某未關水關電，其對漏水事故的發生亦應承擔一定責任，法院酌情確定其承擔30%的責任。最終法院判決于某賠償趙某房屋維修費、鑒定費、房屋空置損失等共計44564.8元，宋某賠償趙某19099.2元。
法條鏈接
民法典第一千一百六十五條規定：行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。依照法律規定推定行為人有過錯，其不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。
民法典第一千一百七十二條規定：二人以上分別實施侵權行為造成同一損害，能夠確定責任大小的，各自承擔相應的責任；難以確定責任大小的，平均承擔責任。
以案說法
近年來，因房屋漏水引發的糾紛時有發生。法官提示，房東和租戶均有責任履行合理的注意義務。房東作為房屋的所有權人，對房屋的各項設施設備負有安全保障以及及時修繕義務，若房東未全面履行前述義務，則房東應承擔相應的責任。出租房屋前，房東應對房屋及其附屬物品、設施設備進行檢查、維修，對于存在安全隱患的設施及時更換。此外，在簽訂租房合同時，對“承租人過錯”的情形進行列舉釋明，避免雙方后期履行合同過程中出現爭議和矛盾。
租戶作為房屋的實際使用人，應當對房屋盡到妥善保管和使用的義務，租戶一旦發現該房屋及其附屬物品、設施設備因自然屬性或合理使用等非其原因而導致的損毀，也應當及時通知房東修復。若因自己不當使用房屋造成房屋受損或鄰居產生損失的，則租客也應在其過錯范圍內承擔相應責任。
此外，法官提示，當發現房屋漏水時，業主應第一時間采用照相、錄像等方式留存證據，并及時聯系物業公司和相關業主查看漏水部位，避免損失進一步擴大。對維修記錄和相關費用單據予以保存，必要時可以申請專業機構對漏水原因進行鑒定，以維護自身合法權益。
（綜合北京市昌平區人民法院整理）
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