2025年以來，商辦市場頻現(xiàn)億級大宗交易。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期北京、上海、深圳等一線城市，均出現(xiàn)億級大宗資產(chǎn)交易的案例，進場布局的買家有科技行業(yè)的“新貴”，有地方國資企業(yè)，還有醫(yī)療領(lǐng)域的細分賽道“龍頭”。

據(jù)克而瑞物管監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2025年4月末，中國內(nèi)地32城大宗物業(yè)掛牌總價約為3.49萬億元，環(huán)比增加3.9%，同比增加84%，全國大宗資產(chǎn)項目掛牌量持續(xù)上升。那些“抄底”的企業(yè)或為經(jīng)營自用，或為布局核心城市資產(chǎn)，以對沖地方市場波動風(fēng)險。

賣掉幾個“小目標(biāo)”

近日，北京市昌平區(qū)硅谷SOHO-2號樓項目成功出讓，產(chǎn)權(quán)對價為人民幣2.15億元，單價每平方米9880元，建筑面積21759平方米，買家為上海新黃浦實業(yè)集團股份有限公司。

該資產(chǎn)位于北京市昌平區(qū)中興路21號院，原業(yè)主為北京博興眾業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。北京博興眾業(yè)成立于2015年8月19日，主要經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品房等。

早在2017年時，博興眾業(yè)便開發(fā)了硅谷SOHO-2號樓寫字樓，該項目共17層，內(nèi)部劃分為415套房，配備3部電梯，主力戶型為36平方米（套內(nèi)面積），整體為毛坯、空置狀態(tài)。

按照第三方評估機構(gòu)出具的報告，該樓棟采用市場法評估后，標(biāo)的資產(chǎn)價值為33113萬元，單價為 15218 元/平方米。這意味著，本次交易的買家系“六四折”入手。

買家“新黃浦”是一家以房地產(chǎn)綜合開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的上市公司，實控人為北京國際信托有限公司，第二大股東為上海市黃浦區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會。自創(chuàng)立以來，新黃浦開發(fā)建設(shè)了一大批標(biāo)志性的商務(wù)樓宇和住宅小區(qū)。

受房地產(chǎn)市場波動影響，該公司也在調(diào)整業(yè)務(wù)版圖，住宅開發(fā)與銷售堅持保交付，同時著重發(fā)力住房租賃板塊，在租賃住房建設(shè)與運營方面，成為首批響應(yīng)相關(guān)政策的企業(yè)之一。

本次買入硅谷SOHO-2號樓項目，新黃浦表示將進一步提高公司業(yè)務(wù)規(guī)模， 擴大業(yè)務(wù)區(qū)域布局，強化市場開拓能力，增強持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力，符合發(fā)展戰(zhàn)略和全體股東利益。

更重要的是，本次交易或依然“劍指”租賃領(lǐng)域。公告表示，博興眾業(yè)有義務(wù)配合新黃浦將標(biāo)的資產(chǎn)納入北京市保障性住房體系，包括并不限于提供所需資料，并協(xié)助與政府部門溝通。

除了北京，近期上海也有大宗資產(chǎn)實現(xiàn)出讓。5月16日，上海本土企業(yè)收購中駿集團位于中環(huán)真如城市副中心的中駿天悅方隅公寓，交易方式為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，交易價格約2億元。

從公開數(shù)據(jù)看，中駿天悅方隅公寓共有152間復(fù)式公寓，基本滿租、租金9000～12000元/月，公寓地上11層、總高49米、單層4.5米，全部為loft公寓，一居室占12%，二居室占88%。

早在2024年時，該項目便傳出要出售的消息，彼時掛牌底價約為3億元，接受股權(quán)或者產(chǎn)權(quán)交易。如今項目終于出讓，最終價格相較于之前折價了約三分之一。

方隅公寓品牌成立于2018年，系中駿集團旗下的長租公寓品牌，最初是從重資產(chǎn)起步，后逐步發(fā)展成為資產(chǎn)管理的模式，共計進駐了超20個城市、運營規(guī)模超3萬間。業(yè)內(nèi)認為，中駿天悅方隅公寓折價出讓，或與集團方面對資金需求較為迫切有關(guān)。

除了地方企業(yè)瞄準(zhǔn)商辦資產(chǎn)進場，科技“新貴”和醫(yī)療細分龍頭，也出于自身需求在買樓。

日前，愛爾眼科（300015）發(fā)布公告稱，通過廣東聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心公開摘牌，獲得了深圳廣晟數(shù)碼技術(shù)有限公司60%股權(quán)及特定債權(quán)項目，交易價格為6.5億元。

廣晟數(shù)碼的資產(chǎn)包括“廣晟科創(chuàng)大廈”，愛爾眼科方面表示，后續(xù)將把其作為深圳濱海愛爾的長期醫(yī)療用房。三年前，愛爾眼科還曾以8.49億元拍下北京五環(huán)大酒店。

同樣出于自身需求買樓的，還有科技領(lǐng)域的熱門公司。近日，樂鑫科技宣布以4.37億元的價格，收購上海陸家嘴（集團）有限公司旗下一辦公樓，其中擬使用募集資金3.97億元，剩余價款使用自有資金補足。

“樂鑫科技上海研發(fā)中心目前租賃的房產(chǎn)，已無法滿足未來業(yè)務(wù)規(guī)模進一步擴大的空間需求，且存在租金上漲、租約不穩(wěn)定等風(fēng)險。”樂鑫科技表示，買樓是為了改善研發(fā)及辦公場地、軟硬件設(shè)施，提高研發(fā)效率、研發(fā)實力和品牌形象。

大宗市場交易活躍

近兩年來，受國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境波動影響，部分有資金實力的公司，開始積極布局一線城市的核心資產(chǎn)，一方面或為自用，另一方面也為抵御市場波動的風(fēng)險。

比如，2023年開始，多家地方國資企業(yè)紛紛“落子”，買入一線城市核心板塊辦公資產(chǎn)，新疆國資買入上海市黃浦區(qū)華旭國際大廈，河南國資買入上海市普陀區(qū)星光耀大廈，山東國資收購北京核心商務(wù)區(qū)寫字樓項目等，商辦市場大宗交易極為活躍。

到2025年，商辦市場上掛牌出讓和意向買家仍然活躍，多個億級大宗資產(chǎn)紛紛“易主”。

據(jù)克而瑞商管數(shù)據(jù)，截至2025年4月末，8個重點城市億元以上獨棟寫字樓項目，掛牌總量環(huán)比增長4.6%。其中，北京億元以上寫字樓掛牌量較上月環(huán)比增加5%，為各城市之首。

僅從4月看，全國重點城市億元以上的獨棟商業(yè)項目，掛牌總量環(huán)比增加7.1%，環(huán)比增幅為各業(yè)態(tài)之首。一線城市的北京、廣州掛牌量環(huán)比增加最快，增幅約10%。

掛牌單價方面，一線城市中，僅廣州億元以上辦公項目掛牌單價環(huán)比翻紅，北京掛牌單價持續(xù)向下；同比方面，南京掛牌單價同比降幅最大，降幅達39%，市場有緩慢筑底態(tài)勢。

市場上掛牌資產(chǎn)增多、且價格持續(xù)下行，于是吸引了各路買家進場“抄底”。

以上海為例，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海共記錄到24宗資產(chǎn)交易，累計成交金額達114.6億元，成交金額較上季度環(huán)比增長20%。從交易目的來看，2025年第一季度，以投資為主要目的的交易進一步增加，占比高達86%。

值得注意的是，在各類商辦資產(chǎn)中，長租公寓的交易熱度正在提升。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，今年一季度，上海長租公寓資產(chǎn)以34%的占比，首次超過辦公資產(chǎn)，成為本季度成交金額占比最高的資產(chǎn)類別，保險等機構(gòu)對這類資產(chǎn)的投資熱情持續(xù)升溫。

北京也是如此，當(dāng)?shù)亻L租公寓市場持續(xù)展現(xiàn)出較強吸引力，引來資本積極布局。比如，自如與景順房地產(chǎn)成立了持有型公寓資管平臺，并在石景山區(qū)投資了首個項目，總投資額約12億。

“頭部住房租賃企業(yè)與國際知名投資機構(gòu)的合作，為市場注入了嶄新的活力。此次交易不僅彰顯了外資機構(gòu)對中國住房租賃市場發(fā)展?jié)摿Φ拈L期看好，也將引導(dǎo)更多元化資本對中國市場的關(guān)注與布局。”仲量聯(lián)行方面表示。

克而瑞商管表示，一線城市的核心地段優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)，仍然具有稀缺性，特別是運營良好的辦公項目仍有較高的投資價值，當(dāng)前市場大宗成交的主要驅(qū)動力，系受企業(yè)的租金成本驅(qū)動，下半年一線城市優(yōu)質(zhì)辦公大宗成交或有放量可能。

仲量聯(lián)行表示，全國性“積極財政政策”與“適度寬松”貨幣政策的協(xié)同推進，為商業(yè)地產(chǎn)市場注入強勁動能，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)內(nèi)的熱門細分賽道也積極擴張。“政策組合拳的精準(zhǔn)發(fā)力，將逐步改善市場流動性，同時也將有效激活市場內(nèi)生動力。”

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