一直以來(lái)，法拍房都以劃算、撿漏為特點(diǎn)吸引著市場(chǎng)的矚目，但近來(lái)隨著部分稀缺標(biāo)的的入市，高溢價(jià)成交的情況頻繁出現(xiàn)。從深圳的頂豪到上海的別墅，都曾拍出過(guò)高溢價(jià)房源，廈門(mén)、青島等二三線(xiàn)城市也有不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)高溢價(jià)成交。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在行業(yè)預(yù)期企穩(wěn)下，稀缺資產(chǎn)的高溢價(jià)成交案例或進(jìn)一步增多。

法拍房熱度上漲

法拍房市場(chǎng)熱鬧非常，不少房源拍出了超高溢價(jià)率。

5月14日，深圳市羅湖區(qū)紅嶺中路的2118號(hào)住宅樓5棟1-6層法拍房成功賣(mài)出，34名競(jìng)買(mǎi)人出價(jià)450輪，將房源價(jià)格約2378萬(wàn)元的起拍價(jià)一路推高至超億元，1.14億元的最終成交價(jià)高出起拍價(jià)超9000萬(wàn)。

這套建筑面積約3000平方米的法拍房，最終競(jìng)得單價(jià)約3.42萬(wàn)/平方米，溢價(jià)率近380%。

這并不是深圳出現(xiàn)的首個(gè)高溢價(jià)法拍房。今年以來(lái)，這座一線(xiàn)城市已接連出現(xiàn)過(guò)多個(gè)高溢價(jià)成交的案例。

4月份時(shí)，位于寶安區(qū)的一套法拍房源也經(jīng)歷了價(jià)格翻倍，在500輪競(jìng)價(jià)后，房源價(jià)格從300萬(wàn)元漲至1103萬(wàn)元，溢價(jià)超200%。同月，位于羅湖區(qū)怡景花園的一棟別墅也歷經(jīng)超400輪叫價(jià)，房源價(jià)格從約854萬(wàn)元徑直達(dá)到超3000萬(wàn)元，溢價(jià)率也突破260%。此外，深圳網(wǎng)紅樓盤(pán)半島城邦花園的一套法拍房也拍出了159.35%的溢價(jià)率，單價(jià)近20萬(wàn)元/平方米，接近小區(qū)二手房約23萬(wàn)元/平方米的均價(jià)。

作為法拍房成交率排名全國(guó)前列的城市，上海的高溢價(jià)率法拍房成交案例也時(shí)有發(fā)生。日前，浦東新區(qū)三湘印象名邸的一套豪宅法拍，超4200萬(wàn)元的成交價(jià)，較起拍價(jià)溢價(jià)超54%，單價(jià)突破19.6萬(wàn)/平方米。 2024年時(shí)，上海長(zhǎng)寧區(qū)夏都花園的一套別墅更是經(jīng)過(guò)1904輪競(jìng)價(jià)才“落槌”，成交價(jià)1.28億元，溢價(jià)率超30%。

另外值得關(guān)注的是，不久之后，上海法拍市場(chǎng)還將迎來(lái)一筆高關(guān)注度的交易。位于長(zhǎng)寧區(qū)新華路的兩棟花園洋房最近上架，起拍價(jià)就高達(dá)2.5億元，單價(jià)47萬(wàn)元/平方米。該套老洋房于1925年竣工，已有百年歷史。克而瑞指出，目前上海同類(lèi)保存完好的老洋房?jī)H約50幢，且多數(shù)為私人持有，公開(kāi)流通極少。上述房源所屬區(qū)域曾是多國(guó)領(lǐng)事館及僑民聚居地，歷史文化底蘊(yùn)深厚。原房主已經(jīng)破產(chǎn)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，且擁有完整產(chǎn)權(quán)。此前曾以3.5億元掛牌二手房市場(chǎng)，但未能成交，此次起拍價(jià)下調(diào)28.6%，但仍是同類(lèi)標(biāo)的房產(chǎn)的價(jià)格天花板。若最終以接近評(píng)估價(jià)成交，或?qū)⑺⑿律虾＠涎蠓拷灰椎男录o(jì)錄。

不只是在高能級(jí)城市，近來(lái)二三線(xiàn)城市也有溢價(jià)成交的案例出現(xiàn)。5月初時(shí)，廣東江門(mén)一套獨(dú)棟別墅擺上了司法拍賣(mài)的貨架。該房源建筑面積279.22平方米，附帶私家花園，地理位置優(yōu)越，起拍價(jià)為455.1萬(wàn)元，吸引了近2萬(wàn)人次圍觀，關(guān)注度超高，最終溢價(jià)50%、以683.9萬(wàn)元的總價(jià)成交。

稍早些時(shí)候，廈門(mén)云頂莊園的一處毛坯獨(dú)棟別墅拍賣(mài)成功。該別墅層數(shù)為-1至4層、建筑面積2329平方米，起拍價(jià)格9648萬(wàn)元，最終成交價(jià)1.2億元，成交單價(jià)約5.3萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率28%。克而瑞分析稱(chēng)，廈門(mén)云頂莊園項(xiàng)目?jī)H23棟別墅，占據(jù)著島內(nèi)黃厝片區(qū)山湖海景觀資源，是廈門(mén)乃至全國(guó)高端住宅標(biāo)桿項(xiàng)目。高總價(jià)法拍標(biāo)的的高溢價(jià)成交，也印證了豪宅市場(chǎng)稀缺性驅(qū)動(dòng)價(jià)值的核心邏輯，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境之下，稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資價(jià)值依然為眾多投資者和高凈值人士青睞。

稀缺房源受青睞

近來(lái)成交的這些高溢價(jià)、多競(jìng)拍輪次競(jìng)買(mǎi)成交的房源存在共性。中指研究院高級(jí)分析師張曉飛向第一財(cái)經(jīng)分析，上述房源多為地段與配套資源不可替代的優(yōu)質(zhì)房源，比如上海浦東三湘印象名邸等案例的共同點(diǎn)是地段核心、配套學(xué)區(qū)、商業(yè)、交通成熟，這類(lèi)資產(chǎn)在二手房市場(chǎng)本就稀缺。

“同時(shí)，優(yōu)質(zhì)房源的稀缺會(huì)影響二手房市場(chǎng)的價(jià)格虛高，法拍房源在買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格博弈方面有些許優(yōu)勢(shì)，成為部分買(mǎi)家爭(zhēng)奪的‘標(biāo)的’，法拍房市場(chǎng)也成為稀缺房源的替代性渠道。”張曉飛表示。

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，盡管法拍房成交端總量環(huán)比下降約2成，但78%的房源溢價(jià)成交，熱度逆勢(shì)攀升；4月份，成交法拍房平均折價(jià)率31.3%，環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)下2024年四季度以來(lái)新低，側(cè)面反映出了參與者對(duì)于部分稀缺房產(chǎn)價(jià)格企穩(wěn)的信心。

需要指出的是，在法拍房市場(chǎng)里，由于起拍價(jià)格多為市場(chǎng)價(jià)的7折左右，不少購(gòu)房者認(rèn)為其中有巨大的“撿漏”空間。但潛在的房源瑕疵、長(zhǎng)期租約、騰退難等風(fēng)險(xiǎn)也讓人望而卻步，這一情況也使得法拍房實(shí)際上仍多為流拍且是“折價(jià)拍賣(mài)”。

根據(jù)第三方咨詢(xún)機(jī)構(gòu)瑞聯(lián)數(shù)科發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年至2024年，全國(guó)司法拍賣(mài)市場(chǎng)掛牌量從49.58萬(wàn)套增至2024年的111.30萬(wàn)套，增幅達(dá)124.49%；成交量增幅相對(duì)有限，導(dǎo)致成交率下降從24.77%降至13.73%。同時(shí)，法拍物業(yè)的價(jià)格折扣在逐漸擴(kuò)大，從86.77%降至80.83%，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)明顯加劇。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，由于主要城市的樓市呈現(xiàn)企穩(wěn)趨勢(shì)，法拍房的局部熱度也有望持續(xù)，尤其是稀缺戶(hù)型、大平層、優(yōu)質(zhì)別墅、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房等，溢價(jià)案例的成交也會(huì)形成“房?jī)r(jià)觸底”的市場(chǎng)預(yù)期，刺激部分觀望需求入場(chǎng)。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)也認(rèn)為，盡管當(dāng)前在上海等核心熱點(diǎn)城市中，法拍房成交量在二手房整體成交中占比僅約0.6%，但法拍房在樓市預(yù)期方面和微觀層面影響比較大，隨著法拍房熱度上升，會(huì)提升購(gòu)房者對(duì)樓市熱度感受及加快止跌回穩(wěn)。

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