上海多個(gè)新興商務(wù)區(qū)地標(biāo)正在崛起，與此同時(shí)，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的增長(zhǎng)性需求也正在改寫上海商辦市場(chǎng)規(guī)則，過去的“地段驅(qū)動(dòng)”已逐步轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)生態(tài)驅(qū)動(dòng)”。
近日，由上海市浦東新區(qū)國(guó)資委100%持股的上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司宣布，由該集團(tuán)打造的“陸創(chuàng)AI加速器”落地張江“科學(xué)之門”，首批8家AI企業(yè)正式入駐，未來將打造為具有全球影響力的人工智能創(chuàng)新應(yīng)用中心。
張江“科學(xué)之門”是上海張江科學(xué)城的標(biāo)志性建筑，也是上海市重大工程項(xiàng)目，共包括8大地塊項(xiàng)目，總占地約0.89平方公里，總建筑面積達(dá)136萬平方米。其中，兩棟320米超高層超甲級(jí)辦公樓——西塔與東塔，共同構(gòu)成全上海最高的雙塔建筑。
僅是陸家嘴集團(tuán)投資建設(shè)的西塔樓及配套項(xiàng)目，總建筑面積就達(dá)到27萬平方米，辦公面積約16.6萬平方米，業(yè)態(tài)包括地上59層、320米高的超高層甲級(jí)辦公樓以及兩棟商業(yè)裙樓。
今年1月，“浦東發(fā)布”微信公眾號(hào)曾宣布，張江科學(xué)之門西塔（A塔）項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收。
作為上海科創(chuàng)中心建設(shè)的核心承載區(qū)，張江科學(xué)城具有豐富的科創(chuàng)資源。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，張江科學(xué)城集聚了約50萬從業(yè)人員，其中研究生以上學(xué)歷8萬人，青年人才占80%，創(chuàng)業(yè)類海外高層次人才占上海的約50%。
從最近的一系列動(dòng)作來看，陸家嘴集團(tuán)不僅在做基礎(chǔ)空間載體建設(shè)，也在利用張江科學(xué)城的科創(chuàng)資源和產(chǎn)業(yè)體系，做產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建。
“陸家嘴集團(tuán)運(yùn)營(yíng)著500萬平方米智慧空間資源，深度服務(wù)超1500家各領(lǐng)域B端客戶，我們通過匹配豐富場(chǎng)景，系統(tǒng)性地鏈接產(chǎn)業(yè)上下游資源，構(gòu)建AI企業(yè)生態(tài)閉環(huán)，為客戶降本增效、加速發(fā)展，這是‘陸創(chuàng)AI加速器’的核心價(jià)值。”“陸創(chuàng)AI加速器”主理人沈文軒說。
記者獲悉，“陸創(chuàng)AI加速器”預(yù)計(jì)在今年年底啟動(dòng)二期建設(shè)，目標(biāo)是在未來5年內(nèi)引進(jìn)培育50多家AI應(yīng)用型企業(yè)，且與上百家創(chuàng)投及并購(gòu)機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，對(duì)接20所以上高校及科研院所，推動(dòng)科技成果轉(zhuǎn)化落地。
近年來，上海多個(gè)新興商務(wù)區(qū)都在大規(guī)模建設(shè)和招商中，目前它們也都聚焦于引入以人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生命科學(xué)、生物醫(yī)藥為代表的新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)，這已經(jīng)改變了過往上海寫字樓市場(chǎng)的傳統(tǒng)格局。
去年6月，上海市徐匯區(qū)建設(shè)規(guī)模超百萬方的北楊人工智能小鎮(zhèn)首期竣工交付，該項(xiàng)目旨在打造以人工智能為核心產(chǎn)業(yè)、以大數(shù)據(jù)為核心技術(shù)支撐的具有全球影響力的人工智能產(chǎn)業(yè)簇群。去年年底前，該項(xiàng)目已經(jīng)有AI企業(yè)入駐。
寶山區(qū)的南大智慧城也在積極引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)，截至目前，宇樹人形機(jī)器人亞太研究中心及上大通用機(jī)器人研究院在南大成立，太初電子芯片全球總部及設(shè)計(jì)研發(fā)業(yè)務(wù)也已落地南大。
帝納管理咨詢有限公司發(fā)布研報(bào)稱，2025年一季度，盡管上海市寫字樓市場(chǎng)需求緩慢回升，但市場(chǎng)供需失衡，整體仍處于供過于求的狀態(tài)，隨著核心區(qū)品質(zhì)升級(jí)與新興商務(wù)區(qū)擴(kuò)容，寫字樓市場(chǎng)分化日益明顯。新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的爆發(fā)性需求正在改寫上海商辦市場(chǎng)規(guī)則，從“地段驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)生態(tài)驅(qū)動(dòng)”，具備硬科技產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力的資產(chǎn)將成為去化主力，而傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)或?qū)⒚媾R新一輪租金調(diào)整壓力。
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨認(rèn)為，2024年辦公樓市場(chǎng)總體艱難，但2025年一季度市場(chǎng)有所反彈，顯現(xiàn)出復(fù)蘇跡象，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)需求動(dòng)能強(qiáng)，市場(chǎng)有望逐漸好轉(zhuǎn)。
根據(jù)千萬項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)資管云發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年第一季度，上海寫字樓租賃成交較為活躍的行業(yè)主要集中在金融業(yè)、TMT（科技、媒體和通信）以及專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，金融業(yè)依然是寫字樓租賃需求的主力軍，頭部券商和資管機(jī)構(gòu)為了提升辦公環(huán)境的品質(zhì)，持續(xù)進(jìn)行擴(kuò)租或升級(jí)辦公場(chǎng)所，部分金融機(jī)構(gòu)也出于成本優(yōu)化的考慮，選擇搬遷至新興商務(wù)區(qū)。與此同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)雖然整體呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)，但人工智能、硬科技等新興科技企業(yè)卻成為需求增長(zhǎng)的新亮點(diǎn)，它們對(duì)寫字樓的需求呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。
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