繼綠城中國之后，新城發展也加入了發行高息美元債的行列。作為近兩年來首家重啟境外融資的民營房企，新城此次發債又是一次“破冰之舉”，但其票面利率高企，逼近12%。

6月12日，新城控股（601155.SH）的母公司新城發展（01030.HK）發布公告稱，將正式啟動新的美元優先票據發行計劃。根據公告，票據的定價（包括本金總額、發售價及利率）將由國泰君安證券（香港）有限公司、海通國際證券有限公司、Citigroup Global Markets Limited、中信里昂證券有限公司、招銀國際融資有限公司、中信銀行（國際）有限公司、淞港國際證券集團有限公司、DBS Bank Ltd.及龍石資本管理有限公司通過累計投標結果厘定。

新城發展同日披露，本次發行的額度預計為3億美元，發行工作預計在下周完成，最終利率指導價為11.88%，該債券為固定利率、3NCNP2結構、RegS規則下的高級無抵押債券。

同時，新城發展還稱，針對即將到期的兩筆美元優先票據，發起同步現金收購要約：其一為公司發行的2025年7月到期、票面利率4.45%的優先票據，未償還本金金額為3億美元；其二為其子公司新城環球有限公司發行的2025年10月到期、票面利率4.625%的有擔保優先票據，未償還本金金額為3億美元。以上要約資金來源，為新票據發行收益及內部資金融資。

新城發展這一波高息發債、借新還舊的動作，和綠城中國較為類似。

今年2月，綠城中國先后發行了兩筆美元票據，金額分別是3.5億元和1.5億元，票面利率達到8.45%。由于在大量房企出險后，房企的境外融資渠道幾乎處于冰封狀態，綠城發行美元債被視為行業的“破冰”動作，但是其高企的利率也備受外界質疑。

畢竟，綠城中國是混合所有制房企，背后有央企大股東中交集團的信用背書。截至2024年末，綠城的總借貸加權平均融資成本僅為3.7%。過去5年間，綠城中國23次發債融資利率區間在3.4%-4.8%。綠城突然高息發債，讓外界一度對綠城和大股東的關系猜測紛紛。

對于這筆高息美元債，在今年4月舉行的業績會上，綠城中國執行總裁耿忠強曾作出解釋稱，這次發債標志著中資地產美元債融資渠道重啟，其發行是基于綠城自身的股東架構、負債水平、經營態勢的綜合考量做出的決策。對于利率水平，他稱公司會進行外匯掉期交易，降低該筆債券的實際利率水平，預計降低2%左右。

而此次新城發行美元債，其票面利率更是逼近12%，比綠城那筆債的票面利率又高出不少。克而瑞統計數據顯示，2020—2023年房企境外債券融資平均利率分別為7.46%、5.99%、6.61%和8.04%。

在高息發債背后，新城控股面臨一定的現金流隱憂。根據新城控股2024年年報，盡管其具有889.99億元年營收和7.2億元凈利潤，但是其經營現金流量凈額同比減少了85.12%，為15.12億元；投資現金流量凈額13.5億元，同比增加15.68%；籌資現金流量凈額為-90.88億元，同比收窄54.75%。

今年一季度，新城控股經營活動產生的現金流量凈額同比進一步減少90.96%，今年1-5月累計合同銷售金額約88.36億元，同比下降55.27%。

除此以外，新城系的物業上市平臺新城悅服務（01755.HK）正深陷高額關聯交易風暴中，已導致年報難產、股票停牌、核數師辭任、CFO離職等一系列問題。近日，會計師事務所羅兵咸永道（普華永道的粵語名稱）稱已辭任新城悅服務核數師，羅兵咸永道在辭任報告中提到，新城悅服務與關聯方的部分關聯資金往來與銀行對賬單金額不一致，且未在相關銀行明細賬中進行會計記錄，全年資金流出及流入金額合計高達22.7億元。

摩根大通發表報告稱，新城發展可能會成為兩年來第一家發行美元債券的中國非國企開發商，這意味著非國企開發商離岸債券市場可能會重新開放，對行業而言是方向性利好。從股票的角度來看，摩根大通認為，這只是象征性的舉動，改善營運現金流是令開發商復蘇的更持久方法。

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