提振消費(fèi)是今年經(jīng)濟(jì)工作的重要主題。廣州近日發(fā)布了《廣州提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見稿）》（以下簡稱“《征求意見》”），涉及“居民就業(yè)增收”“大宗消費(fèi)升級”“消費(fèi)品質(zhì)提升”“限制措施清理”“政策支持保障”等八大領(lǐng)域，共提出33項(xiàng)具體行動(dòng)舉措，以全方位激活消費(fèi)市場。
作為居民大宗消費(fèi)的重要組成部分，住房消費(fèi)被重點(diǎn)提及，包括城中村和老舊小區(qū)改造、收購存量房作安置房、優(yōu)化公積金政策等，多措并舉，滿足居民需求；同時(shí)，取消限購、限價(jià)、限售等多種消費(fèi)限制。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對于廣州來說，新市民、外來人口比較多，有700萬人租住在城中村，老舊住房也比較多，住房潛力非常大。此次政策，除了剛需和改善外，對老舊小區(qū)、城中村、公積金等方面的政策部署，更多地是支持住房購置能力較低的群體，他們能在住房方面獲得更好的居住體驗(yàn)，并降低居住消費(fèi)成本，這也是住房回歸大宗消費(fèi)品、一般消費(fèi)品的體現(xiàn)。同時(shí)，這也是構(gòu)建梯次消費(fèi)的，健康遞進(jìn)的住房消費(fèi)新模式。
取消限購、限價(jià)、限售
《征求意見》提出，要“有序減少消費(fèi)限制”，對于房地產(chǎn)行業(yè)，要優(yōu)化相關(guān)政策，“全面取消限購、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率”。這也是本次提振消費(fèi)方案中最引外界關(guān)注的舉措。
早在2024年9月時(shí)，廣州就已全面退出了限購，對廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內(nèi)購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。這也使得廣州成為一線城市中首個(gè)徹底退出限購政策的城市。在此之前，廣州已對限售、限價(jià)等限制性政策進(jìn)行了調(diào)整。
在李宇嘉看來，廣州市中心區(qū)二手房掛牌量比較大，而且經(jīng)歷前期價(jià)格向下調(diào)整，二手房價(jià)格比較親民，已經(jīng)成為剛需的首選，放開限購的影響不大。另一方面，從促進(jìn)要素自由流動(dòng)和恢復(fù)價(jià)格信號，引導(dǎo)資源配置，增加高品質(zhì)改善型住房供應(yīng)等，也有必要取消限售、限價(jià)等政策。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在限制性政策方面，廣州接下來還可以進(jìn)行一些結(jié)構(gòu)性微調(diào)，例如取消在老年人貸款年限、商貸轉(zhuǎn)公積金貸款、二手房帶壓過戶等方面的阻礙等。
在貸款首付比例和利率方面，廣州在2024年時(shí)就已將首套、二套房的最低首付款比例統(tǒng)一為15%，首套房貸利率最低曾執(zhí)行不低于2.85%，此后回調(diào)至3%。
李宇嘉認(rèn)為，《征求意見》發(fā)布之后，預(yù)計(jì)廣州在降低利率方面會(huì)有一些動(dòng)作。近期，寬松的貨幣政策明確了進(jìn)一步引導(dǎo)貸款利率下行，前期降低存款利率（5年期存款利率進(jìn)入1%時(shí)代）、降低公開操作市場利率后，預(yù)計(jì)接下來首套房利率可能會(huì)降到3%以下。
中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)預(yù)計(jì)，目前廣州的房貸首付比例及利率均算是較低水平，未來可能在公積金貸款首付比例方面有下調(diào)空間。
舊改助推樓市消費(fèi)
在滿足住房消費(fèi)方面，《征求意見》明確，要扎實(shí)推進(jìn)城中村及老舊小區(qū)改造，“2025年計(jì)劃推進(jìn)新開工老舊小區(qū)改造超150個(gè)，更新住宅老舊電梯超9000臺，完成城中村改造固定資產(chǎn)投資1000億元”。
李宇嘉表示，該項(xiàng)舉措與此前國家提出的“2025年要完成2000年前建成的老舊小區(qū)全部新開工”保持一致，預(yù)計(jì)這可能是廣州最后一批新開工的老舊小區(qū)（2000年之前建成的）。不過，在后續(xù)在城市體檢之后，或許還會(huì)將發(fā)現(xiàn)新的老舊小區(qū)，同時(shí)隨著時(shí)間推移，很多小區(qū)也開始成為老舊小區(qū)，這也將是后續(xù)住房消費(fèi)的重要渠道。
他認(rèn)為，城中村改造是住房消費(fèi)新熱點(diǎn)。從2024年開始，隨著存量項(xiàng)目啟動(dòng)，特別是安置區(qū)建設(shè)加速，舊模式項(xiàng)目開始轉(zhuǎn)向新模式，解決歷史遺留問題，城中村改造提速。城中村改造固定資產(chǎn)投資的1000億元背后，主要就是安置房建設(shè)提速，這對于釋放改造帶來的品質(zhì)住房需求，具有較大的意義。
以廣州市黃埔區(qū)為例，今年一季度，黃埔區(qū)的城市更新項(xiàng)目新開工89萬平方米，建設(shè)封頂102萬平方米；一季度完成固定資產(chǎn)投資105億元，同比增長6%，總量位居全市各區(qū)首位，多項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)超額完成時(shí)序任務(wù)。
在進(jìn)行城中村改造的過程中，廣州各區(qū)也持續(xù)探索和落地各種新模式，保證居民安置的同時(shí)，推動(dòng)了存量商品房的去化，不斷激活樓市消費(fèi)。
例如黃埔區(qū)大范圍采用了房票安置的方式。截至5月底，黃埔區(qū)有五個(gè)城中村改造項(xiàng)目通過房票認(rèn)購商品房超1000套、面積超10萬平方米，拉動(dòng)資金流轉(zhuǎn)超20億元，涉及黃埔區(qū)、增城區(qū)、從化區(qū)的14個(gè)商品房項(xiàng)目，其中黃埔區(qū)外認(rèn)購68套。
舊改潮起，也給廣州二手房市場添了一把火。根據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的最新統(tǒng)計(jì)，受舊改推進(jìn)帶動(dòng)，今年5月，同德圍-羅沖圍、芳村大道和桂花崗-三元里等多個(gè)板塊二手網(wǎng)簽量大漲，部分板塊同比漲幅超60%。
值得一提的是，此次的《征收意見》還明確，要“推進(jìn)利用專項(xiàng)借款購買存量商品房作為安置房”。
李宇嘉認(rèn)為，未來隨著收購主體、用途、價(jià)格的放開，廣州在企業(yè)宿舍、學(xué)生宿舍、安置住房等方面的收購會(huì)有項(xiàng)目落地。特別是隨著城中村改造提速，外圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校布局，新的住房需求對接存量盤活，可能是庫存消化、住房消費(fèi)的一個(gè)可行的探索路徑。
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