繼開年取消全部區(qū)域公司后，近日中國金茂（00817.HK）高管團隊大更新。“這次調(diào)動大多是老人提拔，未來公司在管理上會對標業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)。”相關內(nèi)部人士表示。

在房地產(chǎn)行業(yè)，組織架構調(diào)整的企業(yè)不在少數(shù)，而金茂的特殊之處在于：一方面其作為老牌央企，是當下為數(shù)不多還能大筆投資，有競爭未來“牌桌”機會的房企；另一方面，過去幾年金茂經(jīng)歷了一段業(yè)績調(diào)整期，新管理團隊能否帶領公司突圍備受關注。

業(yè)內(nèi)專家接受采訪時表示，金茂過去幾年業(yè)績調(diào)整，主要有兩方面原因，一是曾經(jīng)下沉至較低能級城市拿地，階段性造成庫存壓力；二是在本輪限價政策松動前，金茂的高端高價產(chǎn)品優(yōu)勢受到一定限制。此次組織變革后，公司在面臨外部市場競爭之余，內(nèi)部城市公司之間的競爭也會更激烈，本質(zhì)還是為了適應行業(yè)新環(huán)境、激發(fā)組織活力。

新管理團隊就位

為適應當下的地產(chǎn)競爭形勢，老牌央企中國金茂，正在經(jīng)歷組織架構的深度重構。

年初，金茂的“掌舵手”更替，張增根因年齡退休辭任，執(zhí)行董事陶天海獲董事會委任，出任公司主席、戰(zhàn)略及投資委員會主席及ESG委員會主席，2025年3月11日起生效。

與金茂過往較保守的風格不同，陶天海上任后便開啟了一輪大變革。先是組織架構調(diào)整，取消全部區(qū)域設定，將原有的"總部-區(qū)域-城市"三級架構，調(diào)整為"總部-地區(qū)"二級架構。

具體而言，14個地區(qū)公司包括華東市場的上海公司、浙江公司、南京公司、蘇南公司、合肥公司；華北市場的北京公司、天津公司、山東公司、鄭太公司、雄安公司；華南市場的廣深公司；華中市場的長沙公司；西南市場的成渝公司、西安公司。

在地產(chǎn)行業(yè)，房企裁撤區(qū)域、收編城市公司已成常態(tài)，縮短從總部到一線的管控半徑，也是行業(yè)大趨勢，但今年以來像金茂這般大刀闊斧改革的，在業(yè)內(nèi)也并非多數(shù)。

與組織架構調(diào)整相適應，金茂的管理團隊也完成了正式“更新”。自上而下，金茂提拔幾位副總裁、免除了原區(qū)域?qū)用娴念I導班子、敲定了14個城市公司的負責人。

具體而言，中國金茂華南區(qū)域總經(jīng)理李興，升任中國金茂高級副總裁，后續(xù)將分管成本合約部、資產(chǎn)管理部、以及金茂廣深地區(qū)。李興2011年加入金茂，此前曾擔任公司投資發(fā)展部副總經(jīng)理、總經(jīng)理，金茂華東區(qū)域副總經(jīng)理，金茂華南區(qū)域總經(jīng)理等多個職位。

金茂華東區(qū)域總經(jīng)理關翀，升任中國金茂副總裁，后續(xù)將分管華東各城市經(jīng)營，包括上海、南京、浙江、蘇南、合肥；關翀2001年加盟仁恒置地，操盤豪宅設計管理多年，2013年加盟中國金茂上海擔任區(qū)域副總兼項目總，曾操盤業(yè)內(nèi)知名的大寧金茂府。

中國金茂首席營銷官李劍，升任中國金茂副總裁。李劍并非傳統(tǒng)的“老金茂”，而是龍湖2007屆的仕官生，本碩均畢業(yè)于清華大學，在龍湖先后擔任長沙公司總經(jīng)理，集團品牌營銷中心總經(jīng)理、海廣公司總經(jīng)理等，2024年加入金茂擔任集團首席營銷官。

除了集團層面的高管團隊更新，金茂14個地區(qū)公司的負責人也敲定，比如上海地區(qū)公司總經(jīng)理由副總裁關翀兼任，浙江地區(qū)公司總經(jīng)理由王振松擔任，吳艷濤任南京地區(qū)公司總經(jīng)理等，整體均為原班人馬過渡，僅北京及合肥兩地的城市總經(jīng)理有調(diào)整。

可以看出，雖然金茂今年的組織架構發(fā)生大變動，整體裁撤了區(qū)域這一層級，但在人員安排上以平穩(wěn)為重，同時在用人上以業(yè)務能力強為先。一位內(nèi)部人士表示，金茂本次高管變動在預期中，不是大的變動調(diào)整，基本都是“老人”內(nèi)部提拔。

走過業(yè)績調(diào)整期

與業(yè)內(nèi)其他央國資房企相比，金茂在這輪行業(yè)調(diào)整中，不算跑在前邊的那個。

從銷售規(guī)模看，金茂曾在房企銷售齊升的2021年，達到全口徑2356億元的銷售規(guī)模。隨著地產(chǎn)整體降溫，2022年房企銷售普遍縮水，金茂銷售金額也回落至1550億元。此后的2023年，金茂銷售金額1412億元，過去的2024年銷售金額982.55億元。

這幾年間，金茂的銷售排名從2021年的第15名、變?yōu)?024年的第12名，雖然有所提升，但在民營房企接連出險退場、央國企逆勢超車的這幾年，金茂未如頭部的保利、中海、華潤，以及TOP10中的建發(fā)、越秀等企業(yè)那樣，實現(xiàn)業(yè)績的大幅“彎道超車”。

從年報業(yè)績看，過去的2020年～2024年間，金茂的營業(yè)收入分別為600.54億元、900.60億元、829.91億元、724.04億元、590.53億元；同期歸母凈利潤分別為38.81億元、46.9億元、19.84億元、-68.97億元、10.65億元，其中2023年一度經(jīng)歷業(yè)績深度調(diào)整。

彼時金茂表示，業(yè)績虧損及下降主要是受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，集團及集團的部分聯(lián)營及合營企業(yè)項目計提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值，部分物業(yè)開發(fā)項目收入及毛利率下降，土地開發(fā)收入金額下降導致毛利下降，以及收并購和出售等事項影響。

客觀而言，受樓市價格下行、企業(yè)資產(chǎn)等因素影響，過往房企出現(xiàn)資產(chǎn)計提減值是行業(yè)常態(tài)，能實現(xiàn)業(yè)績盈利的已是少數(shù)。不過，業(yè)內(nèi)其他頭部央國企，近年來雖盈利收窄、但大額虧損的不多，還有房企憑借持有經(jīng)營性資產(chǎn)，在房開低迷期收獲了可觀盈利。

而金茂曾經(jīng)是亮點頗多的老牌央企，早期其在地產(chǎn)江湖“打天下”時，一度憑借“金茂府”的招牌，實現(xiàn)用產(chǎn)品重塑地段價值，被業(yè)內(nèi)冠以“高地價-高售價”的豪華房企標簽。這樣一家較具產(chǎn)品特色、且有央企背景的房企，為何也經(jīng)歷了一段業(yè)績盤整期？

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對第一財經(jīng)表示，一方面，在本輪市場調(diào)整前，即2019年到2021年間，金茂拿地曾較為下沉，其中還有很多超級大盤，一定程度上給公司帶來了階段性庫存壓力。第二點，金茂的優(yōu)勢是打造高端、高價產(chǎn)品，而在此前嚴格限價時，這一優(yōu)勢的發(fā)揮受到限制，如果拿地價高、但賣不到預期價格，也會影響業(yè)績表現(xiàn)。

在年初的業(yè)績會上，金茂管理層也表示，在上輪嚴格的調(diào)控政策下，比如限房價、限地價時，房企拿地要拼手氣、拼成本控制，金茂作為起家一二線、主打高端改善產(chǎn)品的房企，在嚴格調(diào)控的這幾年做了一定下沉。隨著調(diào)控政策基本全面放開，金茂還是要回歸核心城市、核心地段、回歸高端，這既是金茂的“老本行”，也是金茂的品牌優(yōu)勢和基因所在。

重回一二線競爭

“未來房地產(chǎn)的競爭，將主要集中在??家全國性的房企，還有?量地?性房企之間。”年初業(yè)績會上，中國金茂主席兼執(zhí)行董事陶天海認為。

顯然，走出業(yè)績調(diào)整期的中國金茂，是有意愿、有潛力競爭未來市場入場券的房企。

在陶天海看來，金茂過去的2022年到2024年，是破局突圍“活下去”的幾年，要保證現(xiàn)?流的安全，打破規(guī)模的負向螺旋；走過這個階段后，企業(yè)要固本培元“活得好”，通過資產(chǎn)換倉提升核心能力，借助“盤活存量、做優(yōu)增量”，讓資產(chǎn)質(zhì)量有根本性改進。

要拿到下半場的入場券，房企組織能力的競爭極為關鍵，這也是金茂本輪架構調(diào)整的核心邏輯。“未來行業(yè)剩下的企業(yè)，主要還是?些央國企，包括?常有市場化意識和能?的地?國企，今后的競爭核?還是組織能?的競爭。”他認為。

組織架構大調(diào)整之余，金茂的另一個動作是，加大投資力度補倉、重回一二線優(yōu)質(zhì)地段。

記者查閱近五年房企新增貨值榜發(fā)現(xiàn)，去年金茂相關數(shù)值的排名已經(jīng)明顯提升，從2020年的行業(yè)第25位、2021年的行業(yè)第18位、2022年的行業(yè)第19位、2023年的行業(yè)第17位，升至了2024年的行業(yè)第8位，僅次于中海、華潤、保利、綠城、建發(fā)、濱江、招商。

2024年四季度以來，金茂已經(jīng)明顯加大投資力度，全年權益土地款支出202億，權益占比61%，部分項目與華潤、保利、建發(fā)等合作開發(fā)；京滬成為投資重心，2024年合計可售面積占到37.6%。2025年其拿地勢頭未減，前4月全口徑新增貨值達到590億元，位居行業(yè)第二。

管理層表示，2025年金茂總推貨量大約1800億，預計銷售規(guī)模會保持在千億規(guī)模，排名會“穩(wěn)中有升”，集團對此充滿信?。“信?最主要還是來?于推貨結構不斷優(yōu)化，1800億的推貨結構中，2023年以來新獲取的?地占?大約70%，總體質(zhì)量是不錯的。”

張宏偉認為，現(xiàn)在很多城市限價政策取消，對金茂來說能發(fā)揮其產(chǎn)品優(yōu)勢。從市場環(huán)境看，金茂在一二線拿地較猛，會跟大牌央企、地方國企等進行競爭；本輪組織變革后，公司內(nèi)部競爭也會比較激烈，未來14個地區(qū)公司可能還會調(diào)整，北京、上海相對而言更有優(yōu)勢。

中信證券表示，作為中國中化旗下的城市開發(fā)和運營平臺，中國金茂在更換管理層后，轉變經(jīng)營策略、提升產(chǎn)品品質(zhì)，“野蠻擴張”時期積累的包袱逐漸得到消納。2024年以來，公司逆勢在高線城市擴大拿地規(guī)模，有助于“騰籠換鳥”實現(xiàn)開發(fā)業(yè)務的企穩(wěn)回升；同時，綜合采用土地專項債收儲、REITs出表等手段，推動存量項目去化和資產(chǎn)盤活，母公司亦直接提供信用支持，這些舉措都有助于公司實現(xiàn)困境反轉。

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