購買二手房查產權需分三步走：第一步驗證證件，要求賣方提供房屋所有權證、土地使用權證、身份證及共有權人同意出售證明；第二步實地核查，攜帶證件到不動產登記中心查詢產權檔案，重點確認產權人信息、抵押/查封狀態及土地年限（居住用地70年等），部分城市支持線上查詢（如登錄房管局官網輸入產權證號）；第三步查驗債務，通過抵押貸款合同、租賃備案等文件核實房屋是否存在債務糾紛或長租約。需注意：共有房產須所有共有人簽字同意交易，查封房需解封后方可交易，線上查詢需認準政府官方平臺以防信息泄露。
二手房如何選購
1、產權核查與完整性驗證：確認產權證上的房主與賣方一致，核查《房屋所有權證書》真實性，通過房管部門查詢產權來源及抵押、查封狀態。例如海南2008年要求查驗預售轉現房驗收文件，避免購買存在債務或共有人糾紛的房產。
2、房屋質量與結構檢查：重點檢查上世紀80-90年代老房的管線老化、墻體開裂、防水層滲漏等問題，衛生間需查看閉水試驗記錄。例如北京某老房因隱蔽墻面發霉未發現，交房后維修成本增加40%。同時核實實際面積是否與產權證一致，警惕私搭改建影響結構安全。
3、周邊環境與配套評估：優先選擇交通便利、商業配套成熟的區域，如地鐵沿線房產增值潛力高。實地考察小區綠化率（建議≥30%）、物業服務水平和鄰里素質，通過居委會了解居住糾紛歷史。例如武漢某二手房因臨近新建學校，三年內房價上漲25%。
4、合同條款與費用清算：要求將學區資格、贈送面積等口頭承諾寫入補充協議，明確過戶時間及違約責任。驗房時結清物業費、水電燃氣欠費，保留原房主折價家具的質量憑證。例如上海某交易因未約定戶口遷出時間，導致買方落戶延誤半年。
二手房交易有哪些關鍵步驟
1、資質審核與簽約：買方核查賣方產權文件后簽訂《房屋買賣合同》，通過中介或銀行辦理資金監管，支付定金（通常為總價5%-10%）。例如北京要求使用住建局備案合同文本，明確房款支付方式與時間節點。
2、貸款申請與審批：買方提交收入證明、征信報告等材料，銀行委托評估公司對房屋估值（通常為市價70%-80%），審批通過后出具貸款承諾函。廣州某案例因買方征信不良，導致貸款額度縮減20%。
3、產權過戶與稅費繳納：雙方攜帶身份證、房產證等至不動產登記中心辦理過戶，繳納契稅（首套房90㎡以下1%）、增值稅（滿2年免征）及個稅（差額20%）。成都2025年試點“一窗受理”，將過戶時間壓縮至3工作日。
4、物業交割與尾款支付：驗收房屋時核對水電表底數，辦理物業更名并結清維修基金。保留5%-10%尾款待戶口遷移完成后再支付。例如深圳要求賣方預留10萬元戶口遷出保證金。
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