經歷連續三年出清后，當下地產江湖的玩家已然“變天”。

今年以來，高居房企拿地榜前列的，除了金茂、保利、招商、華潤、中海等老牌央國企，建筑公司和地產國資，已成為不可忽視的一股力量。“中建系”、“中鐵系”，以及北京、寧波、溫州、上海、南通等大量地方城投，成為土拍中的重要角色。

當民企拿地退潮，“財大氣粗”的建筑系、地方城投異軍突起，系行業發展趨勢使然。但拿地容易、賣房難，在樓市仍在持續筑底之際，有建筑系房企、地方城投項目陷入了去化難境地。

記者采訪發現，在廣州市場，部分建筑系及城投樓盤去化率較低，有今年新開盤的項目去化率僅個位數，只能憑借降價引流；在北京樓市，那些庫存規模較大的行政區，也頻繁出現樓盤打“價格戰”的局面，其中也隱現“建筑系”樓盤的身影。

“這些企業大部分是做建筑、工程起家，這幾年才大舉進軍房地產，原來即便有涉及，也并不是將其作為主業，在開發方面可以算行業新兵。”有業內人士坦言，現在的市場，已經不是把房子蓋出來就能賣掉的“黃金年代”了，極為考驗企業的綜合能力。

樓盤降價仍難去化

今年前四月，全國新房市場賣了2.7萬億元，同比下降幅度為3.2%，其中住宅銷售額下降1.9%。在各類政策的托舉下，樓市顯現出止跌企穩的跡象，部分一線城市還出現樓盤熱銷場景。

不過，市場回溫的暖陽并非普照，城市之間、板塊之間、企業之間仍極為分化，領漲的多是核心城市的高端項目，而在非熱點板塊、或庫存較大的地區，房子依然不太好賣。部分建筑及城投公司的樓盤也未能幸免，這在廣州樓市中尤為典型。

中建五局旗下的中建信和，曾在2023年以底價19億元拿下廣州市海珠區一宗地塊，折合樓面價約3.71萬/平方米。歷經一年開發，今年2月，該項目以中建天鈺的案名拿到預售證，并開啟認籌，首批推出148套房源。但開盤兩個月，在4月份底時項目僅網簽4套。

慘淡的銷售形勢之下，中建天鈺果斷啟用了降價策略，在此前“五一”小長假、入市不到兩個月時，89平方米的房源售價從開盤時的498萬元起，降至398萬元起，降幅達百萬元。

即便如此，中建天鈺的銷售表現也未能得到有效改善。據廣州住建旗下陽光家緣數據，截至5月26日，該項目僅網簽9套，去化率仍只有6%，使出降價大招仍然“賣不動”。

對此業內分析指出，中建天鈺雖位于廣州中心城區海珠區，但毗鄰新滘西路和工業大道兩條主路，日常車流量大，噪音和粉塵等問題對居住舒適度難免造成影響，周邊環繞老舊小區，城市界面也有待提升。此外，項目的教育、商業等各項配套亦平平。

在價格端，中建天鈺也遭遇了強勁對手。整體定位偏改善的中建天鈺，入市時銷售均價約6萬元/平方米，而4月中旬開盤的綠城·馥香園均價在5.5萬元/平方米左右，且在教育、地鐵等配套方面優勢更加明顯，目前開盤稍晚的綠城·馥香園一個多月時間去化已過半。

同樣位于海珠板塊的中交天翠也面臨去化難題。該項目被廣州大道、環城高速、南洲路三面環繞，噪音問題難以避免，商業、教育等方面配套的不足也使得該項目吸引力受影響，3月底開盤時推出約224套房源，目前網簽僅18套，去化仍不足10%。

不只是外來的玩家沒拿到“高分”，即便是廣州本地城投，也有項目難賣——位于天河區的城投天禧。廣州城投在2023年3月以44億元的底價拿下該地塊，歷時一年開發后，該項目于2024年6月開盤，兩棟樓、共274套房取證入市。

但約5萬元的均價、起步面積超百平，讓附近的剛需客戶望而卻步，產品、交通等方面也未能滿足市場需求，尤其是項目對口的教育資源未得到購房者認可。多重因素影響下，該項目售價一降再降，最低單價跌破4萬，但開盤一年網簽約百套、去化率僅3成左右。

在談及上述樓盤難去化時，有廣州的房地產業內人士向記者表示，當前房企在前期拿地、項目定位、銷售策略等方面都不容有閃失，樓盤去化難原因很多，例如拿地時機不佳、開發操盤經驗不足等。“每個環節差一點，最終結果就會差很多。”

而這些建筑公司、城投企業做地產，又有其特殊之處。“盡管這些企業大部分是做建筑、工程起家，但都是這幾年才開始大舉進軍房地產業務的，原來即便偶有涉及，也并不是將其作為主業，在開發方面可以算是行業新兵。”上述人士認為。

中指研究院企業研究總監劉水認為，從企業自身角度看，一方面，產品與需求存在錯配，前期市場調研不足，導致項目適配度不高，項目去化較難。另一方面，部分城投公司開發與運營能力不足，在產品設計、品牌、營造等方面均與品牌房企存在差距，導致產品去化較差。

“建筑系”地產業務分化

建筑公司雖有意通過地產創收，但受行業整體環境影響，即便是八大建筑央企，旗下地產業務也在洗牌。如今，沖在銷售榜前列的，主要是中建系“地產軍團”、中國鐵建、中國中鐵等，而中交房地產板塊、中國電建都在推進地產業務的整合，其他公司則更強調去庫存。

較為突出的“中建系”地產板塊，旗下除了中海地產，還有中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚等局院地產，后者被業內稱為“中建八子”。去年，中國建筑旗下的房地產業務整體實現銷售額4219億元，首次成為行業第一。

不過，即便是基建和銷售“一哥”，中建系的地產業務也存在一定挑戰。“受地產市場深度調整的影響，公司的地產板塊利潤總額同比下降34.1%，是公司利潤下降的主要原因。”在2024年度業績投資者說明會上，中建方面表示。

過往幾年，中建系加大拿地投資力度，銷售規模也在爬升，但在規模目標驅動下，公司部分項目拿在了一些庫存較高、競爭比較激烈的板塊。除了前述廣州項目，在北京新房市場上，也有不少樓盤在高供應競爭下“貼身肉搏”、憑借降價引流。

比如在豐臺區，克而瑞北京報告顯示，目前豐臺新建住宅庫存面積157.3萬平方米，在北京各區域中庫存量最大。由于過去密集的供地節奏，豐臺新房市場價格下行壓力一直很大。

今年前四月，豐臺區新房成交套數TOP3都是存量新盤，包括森與天成、招商臻園、花香壹號。其中，中建壹品花香壹號，今年1～4月共網簽99套，項目指導價為7.2萬/平，前4個月網簽均價則為5.38萬/平，與指導價相比價差顯著，由此引來了客流。

“中建系”之外，中國鐵建也是地產榜單上的常客，去年實現銷售金額951.45億元，在全國房企中排名第 13位。不過，過往兩年的擴張政策下，中國鐵建地產的資金面也在趨緊，截至2024年末其現金及現金等價物余額171.07億元，現金短債比為0.4。

中國中鐵去年則實現了434.3億元的銷售額，目前該公司的地產戰略不強調擴張，而是注重現金流安全，堅持以銷定產、以收定支，強調調結構、轉模式，要由傳統的商業房地產開發向集多業態、多產業、多功能于一體的綜合開發模式轉變。

此外，中交集團旗下的房地產集團、以及中國電建，都在推進地產板塊的整合工作。

以中交為例，2015年，中交集團成立中交房地產集團，包括中房集團、中交地產、中交置業、綠城中國、中交海外，以及中交鼎信和北京聯合置業。今年，上市公司中交地產披露，擬將房地產開發業務相關資產及負債，轉讓至股東中交房地產集團。

中國電建地產重組成立于2005年，并控股上市公司南國置業。同樣是今年，南國置業披露表示，收到控股股東中國電建地產的通知，電建地產擬受讓其房地產開發業務等相關資產和負債，交易擬采用現金方式。在此之前，南國置業已連續四年虧損。

更為低調的中國中冶，則在2024年度業績會上直言，去年公司應收賬款同比增加，一方面是受業主方資金緊張影響，另一方面是本企業房地產存貨去化慢。未來，公司將堅持“去存控增”，聚焦現金流管理，把守住資金鏈安全底線擺在突出位置。

在劉水看來，建筑公司做房地產開發，具有一定的優勢。比如，“建造 開發”一體化，可大幅降低建安成本，縮短工期；供應鏈優勢強，通過集中采購水泥、鋼材等建材，議價能力更強；依托央企背書，融資渠道多元，融資成本低。不過，建筑類公司在激勵機制方面相對較弱，不利于留住人才。

城投寄望于收儲和代建

近年來異軍突起的地產新兵，除了建筑系公司、部分地方民企，另一股不可忽視的力量，便是各地的城投和平臺類公司，它們在土地市場扮演了重要角色。

克而瑞數據顯示，2021年～2024年城投拿地比重波動攀升，始終維持在50%以上，2024年達到頂峰，占比達到64%，比2021年增長30個百分點，也即拿掉了土拍市場超一半的地。

在中指前4月房企新增貨值榜中，除了大型央國企和頭部民企的身影，余下很多都是地方國資平臺公司，涉及泉州、太倉、廈門、南通、溫嶺、杭州、石家莊、成都、濟南等諸多城市。

但是，城投及地方國資公司雖然拿地兇猛，但因操盤能力不足，實際開發意愿并不高，也容易出現樓盤去化率低的情況。“城投公司拿地主要以‘托底’、維持市場穩定為主，開工意愿和動能均相對較弱，開工率均明顯低于其他類型房企。”克而瑞表示。

數據顯示，城投公司2021年拿地項目的開工率為48.9%，而同期由地方國企和央企拿地的項目開工率分別高達95%和88%；城投公司2022年、2023年拿地項目的開工率分別為40.8%和26.5%，而2024年拿地項目的開工率則僅有8.5%。

截至2025年一季度，城投公司在2021年至2025年3月，所拿地塊中未開工地塊數量超過4200宗、未開工建面估算約為3.6億平方米，且主要集中在二三線城市、一線城市的郊區。

在業內看來，城投及平臺公司所拿地塊，后續或會被政府再次收儲，或者尋找代建合作。

克而瑞表示，地方政府通過專項債等工具加速收儲閑置土地，城投公司獲得土地收儲金額后，城投債壓力和現金流壓力都將得到顯著緩解，開發手中剩余地塊的積極性可能會有所提升，這將為代建企業帶來一定的業務機遇。

劉水表示，當前，“城投/國資拿地 房企代建”的模式逐漸被接受并普及，已成為國資的主要合作模式。2024年，典型代建企業項目數量中，地方國資占比61.9%，地方國資是主要的代建委托方。由于地方國資開發能力不足，更加青睞于尋求代建企業，特別是政策鼓勵“好房子”，代建企業在產品設計、項目管理等方面更具優勢，會成為城投、國資的首選合作伙伴。

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