1、交易后無法確權(quán):即使完成付款和交房,限售房無法辦理《不動產(chǎn)權(quán)證》,無法對抗原業(yè)主債務(wù)糾紛或拆遷補(bǔ)償主張,實(shí)質(zhì)形成“永久限售”。
2、舊改不確定性:納入城市更新范圍的小產(chǎn)權(quán)房,原業(yè)主可能單方毀約,導(dǎo)致買方喪失補(bǔ)償權(quán)益。
3、強(qiáng)制執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn):法院不受理限售房買賣糾紛,但可因原業(yè)主債務(wù)問題查封房產(chǎn),買方權(quán)益無法保障。
4、政策風(fēng)險(xiǎn):政策變化可能導(dǎo)致交易無效或受限,例如深圳自2010年起明確禁止小產(chǎn)權(quán)房交易,2021年進(jìn)一步要求中介機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)不得參與相關(guān)業(yè)務(wù)。
5、市場波動風(fēng)險(xiǎn):限售期內(nèi)解除合同需滿足《民法典》規(guī)定,法律風(fēng)險(xiǎn)較高。
6、債務(wù)糾紛風(fēng)險(xiǎn):限售房可能涉及原業(yè)主的債務(wù)問題,法院可以因債務(wù)問題查封房產(chǎn),買方權(quán)益無法保障。
7、法律糾紛風(fēng)險(xiǎn):限售房交易過程中可能涉及復(fù)雜的法律問題,如產(chǎn)權(quán)瑕疵、合同糾紛等,需要專業(yè)律師進(jìn)行咨詢和處理。
限售房可以抵押貸款嗎?
限售房是否可以抵押貸款取決于房產(chǎn)類型、當(dāng)?shù)卣呒敖鹑跈C(jī)構(gòu)的具體規(guī)定。以下是關(guān)鍵要點(diǎn):
1、限價(jià)商品房(兩限房)的特殊性
限價(jià)商品房在限售期內(nèi)不能直接抵押貸款。根據(jù)政策規(guī)定,這類房產(chǎn)需滿五年并轉(zhuǎn)為商品房后,方可辦理抵押貸款。
2、購買時雖可申請按揭貸款,但抵押貸款需待產(chǎn)權(quán)限制解除。
普通限售房產(chǎn)的抵押可行性
理論上允許抵押:限售房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬清晰,法律上不禁止抵押。
實(shí)際操作受限:多數(shù)銀行因風(fēng)險(xiǎn)控制(如抵押物變現(xiàn)困難)拒絕受理限售期房產(chǎn)的抵押申請。
例外情況:部分商業(yè)銀行接受限售房產(chǎn)抵押,例如杭州的某些商業(yè)銀行可辦理,但國有銀行通常不參與此類業(yè)務(wù)。
3、地區(qū)政策差異
不同城市對限售和抵押的聯(lián)動政策不同。例如:
杭州:限售房產(chǎn)抵押需結(jié)合金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)評估,部分銀行允許但可能附加條件。
合肥:多數(shù)銀行不接受限售房抵押,少數(shù)機(jī)構(gòu)可能例外。
4、風(fēng)險(xiǎn)與注意事項(xiàng)
抵押登記問題:即使銀行接受抵押,需確保房產(chǎn)證可辦理他項(xiàng)權(quán)證登記,否則無法放款。
貸款用途限制:抵押貸款通常要求用于合規(guī)用途(如企業(yè)經(jīng)營),需提供相關(guān)證明。
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