農村宅基地建造的房屋一般不可以改為營業用房。根據《中華人民共和國民法典》的規定，宅基地的主要用途是供農村居民建造住宅及其附屬設施，而非用于商業目的。即使有宅基證的房屋，也不能隨意改變其住宅性質為商業性質。
農村宅基地政策是什么?
1、禁止買賣但允許其他方式利用：宅基地的所有權歸村集體，農民只有使用權。禁止宅基地買賣是為了保障農民的長遠利益，防止農村土地資源被過度占用。然而，農民可以通過出租、入股合作、集體經營性建設用地入市等方式盤活閑置房，增加收入。
2、出租：農民可以將閑置的房子租給城里人作為民宿或鄉村工作室，租賃期限最長不能超過20年，并且需要去村集體備案，確保合法合規。
3、入股合作：農民可以將閑置房入股鄉村旅游、康養產業等項目，參與分紅。這種方式不僅能利用閑置房，還能讓農民參與到鄉村產業發展中，共享發展成果。
4、集體經營性建設用地入市：在村民會議同意的情況下，村集體可以將閑置宅基地轉化為經營性用地，通過拍賣、出讓等方式開發適合農村發展的項目，提升土地價值，收益由村集體和農戶共享。
5、規范農村宅基地和村民住宅審批管理：指導鄉鎮規范農村宅基地和村民住宅審批，嚴格落實多部門內部聯動的聯審聯批制度，實現“一窗收件、一次告知、一表申請、一站服務、一次審批”，并在承諾時限內辦結。
6、優化村莊規劃管理：對重點發展的村莊，村莊規劃可單獨編制或與鄉鎮級國土空間規劃聯合編制;對其他村莊，未編制村莊規劃的地區可在鄉鎮國土空間規劃中明確管控要求或以鄉村地區“通則式”規劃技術管理規定為依據。
7、強化用地指標保障：單列農村村民住宅新增建設用地計劃指標，專項使用，年底實報實銷。為保障新增農村村民住宅建設用地耕地占補平衡，從省級補充耕地指標儲備庫中安排相應補充耕地周轉指標給設區市和平潭綜合實驗區。
農村宅基地可以變更戶主嗎?
宅基地可以更改戶主，但需符合法定條件并履行嚴格的審批程序。變更通常需基于繼承、分戶等合法事由，經村集體同意、公示及鄉鎮政府審核批準后辦理登記手續。
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