1、等額本息：每月還款額=貸款本金×[月利率×(1 月利率)^還款月數(shù)]÷[(1 月利率)^還款月數(shù)-1]。先根據(jù)新利率算出月利率，再代入公式計(jì)算。如貸款本金100萬，原年利率4.2%，貸款期限30年，已還3年，利率調(diào)整為4%。調(diào)整前每月月供4890.17元，剩余本金948334.3元，剩余期限324期。調(diào)整后，按照公式計(jì)算，月供變?yōu)?791.06元。
2、等額本金：每月還款金額=(貸款本金÷還款月數(shù)) (本金-已歸還本金累計(jì)額)×每月利率，每月遞減額=貸款本金÷還款月數(shù)×月利率。同樣先確定新的月利率，再進(jìn)行計(jì)算。例如，貸款本金100萬，原年利率4.2%，貸款期限30年，已還3年，利率調(diào)整為4%。調(diào)整前首月月供6277.78元，每月還款遞減9.72元，剩余本金902777.78元，剩余期限324期。調(diào)整后，首月月供為5795.61元，每月還款遞減9.29元。
房貸利率下調(diào)對購房者的影響有哪些
?1、月供減少，還款壓力減輕?：房貸利率下調(diào)后，購房者的月供金額會(huì)相應(yīng)減少。
2、?購房成本降低，選擇更多?：房貸利率下調(diào)后，購房者的貸款成本降低，能夠貸到的款項(xiàng)增加，從而可以在相同的預(yù)算下購買更大的房子。例如，以前每個(gè)月能承受5000元房貸，按5.5%利率算，最多能貸88萬;現(xiàn)在利率4.2%，同樣月供能貸到102萬，相當(dāng)于買房預(yù)算從150萬(首付30%)提到了180萬，能選的房子從兩居室變成了三居室?。
?3、促進(jìn)購房意愿，市場活躍度提升?：房貸利率下調(diào)會(huì)刺激購房者的購房意愿，尤其是在剛需購房者中效果顯著。利率下調(diào)使得買房門檻降低，更多人愿意入手房產(chǎn)。售樓處的人氣因此提升，成交量增加，開發(fā)商的資金回籠加快，庫存壓力減輕?。
?4、提前還款策略變化?：在房貸利率下調(diào)的情況下，購房者可能會(huì)更傾向于繼續(xù)持有房貸而非提前還款，因?yàn)槔氏抡{(diào)意味著每月需要支付的利息減少，從而減輕了還款壓力。購房者可能會(huì)選擇將節(jié)省下來的資金用于其他投資或消費(fèi)?。
?5、重定價(jià)周期選擇?：房貸利率的重定價(jià)周期也會(huì)影響購房者的實(shí)際利益。較短的重定價(jià)周期(如3個(gè)月)能讓購房者更快享受到利率下調(diào)帶來的紅利，而較長的重定價(jià)周期(如1年或更長)則能在較長時(shí)間內(nèi)保持利率穩(wěn)定，避免頻繁調(diào)整帶來的不確定性?。
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