小產(chǎn)權(quán)房通常不能辦理正規(guī)房產(chǎn)證，我國(guó)法律規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其土地性質(zhì)不符合辦理正規(guī)房產(chǎn)證的要求。
小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)往往未經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的審批，屬于違規(guī)建設(shè)。例如，沒有取得規(guī)劃許可證、施工許可證等必要的建設(shè)手續(xù)，不符合房屋合法建設(shè)的規(guī)定，無(wú)法滿足辦理房產(chǎn)證的條件。
國(guó)家明確禁止在集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)和銷售，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易屬于違法行為。相關(guān)法律規(guī)定，違法建筑不能辦理房產(chǎn)證。
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有法律效力嗎
1、合同有效的情況：對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣，只要合同內(nèi)容不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，在雙方自愿平等基礎(chǔ)上簽訂，一般具有法律效力。因?yàn)檫@種交易符合集體土地管理規(guī)定和成員權(quán)益，也體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治原則。另外，將房屋出售給本鄉(xiāng)以外人員，若取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，合同也可以認(rèn)定有效。
2、合同無(wú)效的情況：將小產(chǎn)權(quán)房出售給本鄉(xiāng)以外人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，且合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，一般應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。此外，違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國(guó)有土地，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進(jìn)行非法建設(shè)，并直接在市場(chǎng)上銷售的“三無(wú)”違法建筑，這類小產(chǎn)權(quán)房買賣合同通常被認(rèn)定無(wú)效。因?yàn)槠溥`反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不能發(fā)生設(shè)立物權(quán)的法律效果，根本不能流轉(zhuǎn)。
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