地面通行道閘拆除與否想法不一？地下停車場所屬惹爭議？
持續(xù)6年的紛爭為何再次激化？
近日，貴陽市花溪區(qū)騰龍灣B區(qū)居民謝女士向“天眼問政”欄目反映，該小區(qū)房開公司與現(xiàn)任物業(yè)公司、業(yè)主因地下停車場所屬及地面通行道閘拆除與否的問題產(chǎn)生較大矛盾，懷疑房開公司將此作為突破口，以達到驅(qū)趕現(xiàn)任收費較低的物業(yè)、強行進入管理的目的。希望媒體介入，協(xié)調(diào)解決問題。
記者前往騰龍灣B區(qū)進行實地走訪。
6年紛爭獲法律判決
據(jù)悉，騰龍灣B區(qū)為龍王村村民回遷小區(qū)。
2019年，該小區(qū)首屆業(yè)委會上任，并與貴州恒瑞貼心物業(yè)管理有限公司貴陽分公司（下稱“恒瑞貼心物業(yè)”）簽約物業(yè)服務(wù)事宜。合同確定物業(yè)服務(wù)費為步梯房0.8元/平方米/月，電梯房0.9元/平方米/月，業(yè)主第一臺車停車費80元/月，其他車輛120元/月。彼時，由于地下車庫尚未完工，并未開啟使用，業(yè)主主要使用露天空地停車。
地下車庫完工后，2020年5月，因業(yè)主反映停車位緊缺、申請小區(qū)房開公司——貴陽凱宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“凱宏房開”）協(xié)調(diào)啟用地下車庫。自此，該車庫后續(xù)均由物業(yè)公司人員管理維護。
但也從這時起，圍繞該地下車庫所屬問題糾紛不止——房開公司認為，車庫啟用時流程便存在不明晰的情況，車庫管理權(quán)并未交接，使用權(quán)也并未移交至業(yè)主和物業(yè)公司，物業(yè)公司管理屬侵權(quán)行為；部分業(yè)主認為，地下車庫歸屬全體業(yè)主，其管理相關(guān)事宜應由業(yè)主決定；物業(yè)公司認為，自己受業(yè)主委托管理小區(qū)各項事宜，應為小區(qū)業(yè)主各項需求服務(wù)。
數(shù)年過去，相關(guān)部門多次組織調(diào)解，直至房開公司和物業(yè)公司對簿公堂。今年2月，貴州省貴陽市中級人民法院對該案二審判決書顯示，認定案涉車庫的使用權(quán)歸凱宏房開享有，尚無證據(jù)證明案涉車庫的使用權(quán)已轉(zhuǎn)移至恒瑞貼心物業(yè)貴陽分公司，認定恒瑞貼心物業(yè)貴陽分公司管理使用該停車場無法律依據(jù)。
恒瑞貼心物業(yè)貴陽分公司作為案涉小區(qū)的實際物業(yè)服務(wù)方，在案涉小區(qū)靠近中曹路一邊設(shè)置了兩個道閘，用于管理小區(qū)的進出車輛，對小區(qū)內(nèi)安放的水泥墩未妥善管理，上述行為客觀上導致了凱宏房開對其享有使用權(quán)的案涉地下車庫難以充分利用，對凱宏房開要求恒瑞貼心物業(yè)貴陽分公司停止侵權(quán)的主張予以支持。
騰龍灣B區(qū)地下停車場
5月16日，記者前往騰龍灣B區(qū)實地走訪看到，騰龍灣B區(qū)地下停車場已安裝了幾處車輛出入道閘，但目前尚未開始收費，地面上的兩處通行道閘暫未拆除。
在小區(qū)入口處，張貼有《貴州省貴陽市花溪區(qū)人民法院責令履行通知書》，上寫，被執(zhí)行人貴州恒瑞貼心物業(yè)管理有限公司貴陽分公司于收到通知書之日三日內(nèi)停止對“騰龍灣”項目B1、B2區(qū)（B區(qū)1-19棟）地下車庫占有、收費的侵權(quán)行為并撤離現(xiàn)場。
凱宏房開在多處張貼告示
在停車場出入口，多處張貼有凱宏房開面向該小區(qū)業(yè)主及各車主關(guān)于開展運營管理地下車庫工作的公告與該車庫的停車收費標準。上寫，該地庫2025年5月6日至2027年5月5日期間執(zhí)行優(yōu)惠價：80元/月（業(yè)主第一輛），120元/月（業(yè)主第二輛）。
居民：停車場屬公共配套
對此，騰龍灣B區(qū)業(yè)主吳先生仍有疑問。
他回憶，2016年業(yè)主陸續(xù)開始入住時，地下停車場尚未完工，2020年停車場建成后，經(jīng)街道辦事處、房開商、物業(yè)、業(yè)委會等多方協(xié)商后才啟用。并且地下停車場是不計入建筑面積，屬于無需公攤的公共區(qū)域。
吳先生的產(chǎn)權(quán)證
“法院判決稱，‘地下停車場未占用居民土地、不計入建筑面積’，但是我的產(chǎn)權(quán)證上寫有共有宗地面積，我們認為地下停車場實際占用了小區(qū)土地，而土地屬于全體業(yè)主所有，因此地下停車場也應歸全體業(yè)主共有。”吳先生說，“這個小區(qū)是安置房，雖然沒有簽訂購房合同，但房開商開具了發(fā)票，這應視為存在買賣行為，房屋及相關(guān)處置權(quán)已轉(zhuǎn)移給業(yè)主，停車場的處置權(quán)自然也屬于業(yè)主。”
此外，吳先生還提到，房開商計劃收取80元/月的停車服務(wù)費，但時限只到2027年，不僅高于當前物業(yè)公司收取的50元/月，還不能明確知道后面會不會漲價，所以大家對成本增加也有一定的擔憂。
隨后，記者在該小區(qū)隨機采訪了多位小區(qū)居民。
居民李先生表示，自己并不在意具體是由誰來管理，但希望管理公司能夠給業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)。
“只要費用低、不漲價，我不介意由誰來管理。”居民謝先生說。
物業(yè)：服從判決但擔憂安全隱患
隨后，記者前往物業(yè)公司了解情況。物業(yè)公司謝經(jīng)理表示，公司于2019年與業(yè)委會簽訂合同入駐小區(qū)。當時小區(qū)管理混亂，考慮小區(qū)安全和管理，設(shè)置了地面上的通行道閘。
在2020年5月前，地下停車場被房開商鎖閉的，經(jīng)多次協(xié)商，將地下停車場打開供居民們停車。
“判決要求我們停止對騰龍灣項目B1、B2區(qū)（B區(qū)1-19棟）地下車庫占有、收費行為并撤離現(xiàn)場，我們現(xiàn)在已經(jīng)退出地下停車場管理了。但現(xiàn)在房開公司又要求我們拆除兩處車輛在地面通行的道閘。”謝經(jīng)理解釋，“我們設(shè)置的這兩處道閘是在地面上，是考慮到為小區(qū)業(yè)主守護地面安全才設(shè)置的，進入地下停車場的通道也并不是只有這兩處，并且居民也不同意由房開商來管理。”
物業(yè)公司設(shè)置的兩處地面道閘
謝經(jīng)理表示，物業(yè)公司作為居民聘請的服務(wù)方，有責任維護居民權(quán)益，在居民不同意的情況下，無法擅自退出，也不能隨意拆除地面道閘。
“現(xiàn)在法院判決已經(jīng)下來了，我們并非不配合執(zhí)行判決，而是希望在保障小區(qū)管理秩序和居民安全的前提下妥善處理。地面公共停車區(qū)的收費及使用情況我們均定期公示，確保透明公開。”謝經(jīng)理表示，物業(yè)公司設(shè)置的兩個道閘中，僅有一個作為正常出入口收費，另一個主要用于消防和搬家等特殊情況，目的是保障附近小學學生上下學的安全。并且拆除道閘可能導致社會車輛隨意進入，占用地面公共停車位，影響小區(qū)住戶權(quán)益，且存在安全隱患。
此外，謝經(jīng)理告訴記者，這幾年來，地下停車場的日常維護和管理都是物業(yè)負責的。
物業(yè)公司提供的管理日志
房開商：依據(jù)法院判決法行使管理權(quán)
為進一步了解情況，記者前往凱宏房開走訪。
凱宏房開工程部工作人員顧先生介紹，該地下停車場由公司投資建設(shè)，2025年2月19日貴陽市中級人民法院已作出終審判決，明確停車場歸屬房開公司所有。
他告訴記者， 2020年5月啟用地下車庫系業(yè)主和物業(yè)公司未經(jīng)允許私自打開車庫門停放車輛。
“當時居民提出節(jié)假日停車需求大，所以在街道辦事處組織下，我們舉行了協(xié)商會議。我們當時表示，可以開放地下停車場，但是需要匯總車輛數(shù)量、如何管理等信息并提供我們備案，由房開商來管理，但是會議開完之后，相應方案都沒個影子，物業(yè)公司和居民就直接把地下停車場的庫門打開停車了。”顧先生說，“這家物業(yè)公司不是由我們聘請的，而是和業(yè)委會簽的合同。地下停車場使用權(quán)不在業(yè)主，就算物業(yè)公司和業(yè)委會簽了合同，也不能占用我們的合法權(quán)益。按流程，物業(yè)公司要用我們車庫，應該要和我們房開商進行合作。”
他強調(diào)，自從地下停車場開始使用之后產(chǎn)生的電費全部是由凱宏房開支付，幾乎每個月都需要1萬多元。
貴陽市花溪區(qū)人民法院發(fā)布的責令履行通知書
“法院判決前已進行實地調(diào)查，我們提供了充分證據(jù)，判決結(jié)果肯定合法有效。”顧先生表示，判決書是2月份生效的，在3月份和4月份期間其也多次與居民和物業(yè)進行協(xié)商，并在現(xiàn)場張貼了法院判決書以及B區(qū)停車管理公告，但在修建道閘時，多次遭到業(yè)主阻攔，致使道閘安裝和收費經(jīng)營不能正常進行。
“公示過后我們才去地下停車場出入口處設(shè)置道閘，并準備將物業(yè)公司設(shè)置在地面上的道閘進行拆除。通向地下停車場的主要通行路徑需經(jīng)過物業(yè)公司設(shè)置的這些道閘，若車主通過其他通道進入車庫，則需要繞行，十分不便，因此該道閘已經(jīng)影響了我們車庫的正常運營，需要拆除。”顧先生說，但在設(shè)置地下車庫道閘時，多次遭到物業(yè)公司人員和部分業(yè)主阻攔。
顧先生告訴記者，將會再次進行協(xié)商，若協(xié)商無果就只能申請法院強制執(zhí)行，“選擇由哪家公司服務(wù)是居民的權(quán)利，但房開公司是按照判決書來執(zhí)行的，也只是合理合法地維護自己的合法權(quán)益。”
“據(jù)我們了解，并不是全體居民都反對我們管理停車場，一直阻礙的也就是幾個人。”顧先生說。
而針對部分業(yè)主懷疑，房開公司將地下車庫糾紛相關(guān)問題作為突破口，以達到驅(qū)趕現(xiàn)任收費較低的物業(yè)、強行進入管理目的這一問題，顧先生表示，公司目前并無入駐管理的想法。
相關(guān)部門：按照判決結(jié)果執(zhí)行
隨后，記者就相關(guān)情況，聯(lián)系屬地街道進行核實。接報工作人員反饋稱，針對群眾關(guān)切的相關(guān)問題，前期已多次參與協(xié)調(diào)，鑒于目前已終審判決，按照判決結(jié)果執(zhí)行。
貴陽經(jīng)開區(qū)建設(shè)管理局房管部工作人員表示，經(jīng)過多次現(xiàn)場協(xié)調(diào)，目前，地下車庫相關(guān)交接工作正在進行中。
貴州日報天眼新聞記者 熊曼 周睿
編輯 鄭康寧
二審 劉娟
三審 劉丹
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